Οικόπεδο για αντιπαροχή

Κατ’ αρχάς για να αποφασίσει κανείς για το αν συμφέρει η αντιπαροχή ή όχι πρέπει να γνωρίζει ξεκάθαρα τι είναι η αντιπαροχή οικοπέδου, μονοκατοικίας ή σπιτιού όπως το αναφέρουν κάποιοι, αρχικά σας λέμε υπεύθυνα πως η αντιπαροχή συμφέρει και σας προτρέπουμε να συνεχίσετε στην ανάλυση που ακολουθεί και εξηγεί με απλά λόγια τι είναι η αντιπαροχή και γιατί συμφέρει σε σχέση με την πώληση του οικοπέδου σας.

Όταν μιλάμε για αντιπαροχή μας ενδιαφέρει αποκλειστικά και μόνο το οικόπεδο που είναι χτισμένο το σπίτι ή η μονοκατοικία και βάσει του οικοπέδου και μόνο προκύπτει το ποσοστό της αντιπαροχής.

Συντελεστής δόμησης

Ο συντελεστής δόμησης είναι αυτός που μας δίνει το τελικό ποσό των τετραγωνικών μέτρων που χτίζει το οικόπεδό μας, για να γνωρίζουμε πόσα τετραγωνικά μέτρα χτίζει το οικόπεδο που ενδιαφερόμαστε να δώσουμε αντιπαροχή πρέπει να πολλαπλασιάσουμε τα τετραγωνικά μέτρα του οικοπέδου με τον συντελεστή δομήσεως και ο αριθμός που προκύπτει από αυτόν τον πολλαπλασιασμό είναι και το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων που χτίζει το οικόπεδο.
Επιπλέον αυτού αν το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων του κτίσματος που υπάρχει ήδη στο οικόπεδο μαζί με τους νομιμοποιημένους χώρους υπερβαίνει το 25% του συνόλου των τετραγωνικών μέτρων του συντελεστή δομήσεως (τα συνολικά μέτρα που χτίζει το οικόπεδο όπως είδαμε παραπάνω και μειωθεί η κάλυψη του νέου ακινήτου τότε βάσει του νέου ΓΟΚ κερδίζει 10% στην δόμηση επί του συνολικού συντελεστού δομήσεως, όμως πρέπει να έχουμε υπόψιν μας και να συνυπολογίσουμε στην αντιπαροχή που ζητάμε πως το κτίριο πρέπει να γκρεμιστεί για να χτιστεί το καινούργιο και αυτό έχει ένα υψηλό κόστος ανάλογα με το μέγεθος και την ποιότητα κατασκευής του, επίσης υπάρχει κόστος και χρόνος για την έκδοση της άδειας κατεδάφισης του ακινήτου, έτσι αυτά συνυπολογίζονται στην στο ποσοστό της αντιπαροχής ή κατά την πώληση του οικοπέδου.

Οικοδομή Α ή Α plus;

Σε περίπτωση που ο κατασκευαστής αποφασίσει να χτίσει κατασκευή Α plus τότε κερδίζει ακόμη 5% επιπλέον του συντελεστή δομήσεως, έχει όμως γύρω στα 200 ευρώ το τετραγωνικό επιπλέον έξοδα για την δόμηση του Α plus σε σχέση με το Α, αυτό γενικότερα συμφέρει τον οικοπεδούχο επειδή τα διαμερίσματα που θα πάρει αντιπαροχή έχουν μεγαλύτερη αξία και στην πώληση και στην ενοικίασή τους, η βασική διαφορά της κλάσης Α με την κλάση Α plus είναι τα φωτοβολταϊκά στην στέγη που είναι υποχρεωτικά στην κλάση του Α plus από τα οποία προκύπτει οικονομικό όφελος από την επιστροφή χρημάτων από την ΔΕΗ στο κάθε διαμέρισμα.

Παράδειγμα αντιπαροχής

Οι περιοχές που συμφέρει να γίνει οικοδομή Α plus είναι οι περιοχές που πουλάνε ακριβά τα διαμερίσματα ανά τετραγωνικό μέτρο, και αυτές οι περιοχές είναι κυρίως στα Βόρεια και Νότια προάστια επειδή το κόστος πώλησης των διαμερισμάτων υπερκαλύπτει τα έξοδα κατασκευής του Α plus, έτσι σε πιο φθηνές περιοχές οι προδιαγραφές του κτιρίου που θα μας προτείνουν οι κατασκευαστές συνήθως είναι του επιπέδου Α και όχι Α plus γιατί αν επί παραδείγματι η περιοχή πουλάει κατά μέσο όρο 2.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και το οικόπεδο χτίζει συνολικά 1000 τετραγωνικά μέτρα και ζητάμε για παράδειγμα αντιπαροχή 30% τότε θα πρέπει να ξέρουμε τι ζητάμε και γιατί, σε αυτή την περίπτωση ο κατασκευαστής πρέπει να πληρώσει 450.000 ευρώ για να χτίσει και να παραδώσει σε εμάς τα 300 τετραγωνικά μέτρα της αντιπαροχής που έχουμε συμφωνήσει αν οικοδομήσει Α plus κατασκευή, έχει και ένα επιπλέον έξοδο, συν ένα 10% λοιπόν για έξοδα μεταβίβασης, εφορία, έκδοση άδειας οικοδομής και διάφορα άλλα έξοδα, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι κλπ, έτσι λοιπόν το 10% των εξόδων των διαμερισμάτων που θα μας παραδώσει προστίθεται στο ποσό των 450.000 ευρώ που είναι το κόστος της δόμησης ανά τετραγωνικό μέτρο, στα 300 τετραγωνικά μέτρα που προκύπτουν από το ποσοστό του 30% που ζητάμε ως αντιπαροχή, δηλαδή 495.000 ευρώ, έτσι το κόστος του οικοπέδου για τα 700 τετραγωνικά μέτρα που απομένουν στον κατασκευαστή για να πουλήσει αφού μας δώσει τα 300 τετραγωνικά μέτρα από το σύνολο των 1.000 τετραγωνικών μέτρων που ζητάμε είναι 495.000 δια 700 τετραγωνικά μέτρα που θα πουλήσει τελικά από το σύνολο των 1.000 τετραγωνικών μέτρων που θα χτίσει = 707 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο κόστος οικοπέδου σε αυτά που του απομένουν, συν το λιγότερο 1300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για κατασκευή κλάσης Α ή 1.500 ανά τετραγωνικό μέτρο για κατασκευή κλάσης Α plus ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο (όλες οι οικοδομές έχουν το ίδιο περίπου κόστος μέχρι και τους σοφάδες, οι διαφορές που μπορεί να υπάρξουν είναι σε κόστος, σπατουλαρίσματος, μπογιές, και οτιδήποτε άλλο μπορεί να μπει στα σπίτια από κείνο το σημείο και μετά όπως πλακάκια, είδη μπάνιου, κουζίνες, φωτοβολταϊκά στην στέγη κλπ.), έτσι έχουμε 1500 για μια κατασκευή Α plus συν 770 ευρώ κόστος οικοπέδου για τον κατασκευαστή = 2.270 ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο, αν η περιοχή πουλάει 2.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και το κόστος κατασκευής είναι 2.270 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο μπορούμε να καταλάβουμε εύκολα πως το οικόπεδο αυτό δεν θα το αναλάβει κανείς κατασκευαστής, ο ίδιος τρόπος υπολογισμού ισχύει και για την πώληση του οικοπέδου, δηλαδή κόστος αγοράς οικοπέδου ανά τετραγωνικό μέτρο συν κόστος κατασκευής των διαμερισμάτων σε σχέση με το πόσο κατά μέσο όρο πουλιέται στην περιοχή το δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο των διαμερισμάτων.

Κέρδος αντιπαροχής

Ο κατασκευαστής λοιπόν για να αγοράσει ή να αναλάβει αντιπαροχή το οικόπεδό μας πρέπει να έχει ένα κέρδος τουλάχιστον 30% επιπλέον των εξόδων του από τη στιγμή που επενδύει ένα σημαντικό ποσό για την τυχόν αντιπαροχή ή αγορά και την οικοδόμηση των διαμερισμάτων στην οποία οικοδομή θα δουλεύει για τα επόμενα δύο χρόνια και το ρίσκο του να υπάρξει πτώση στις τιμές των διαμερισμάτων ή άνοδος των οικοδομικών υλικών.
Πουλώντας το οικόπεδο του παραπάνω παραδείγματος αν το οικόπεδο βρίσκεται στην Κυψέλη που οι τιμές πώλησης των νεόδμητων διαμερισμάτων είναι όντως αυτή την περίοδο στις 2.200 ευρώ ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο για να πουληθεί πρέπει να μην ξεπερνά η τιμή του τα 400 ευρώ ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο, αλλιώς δεν θα το αγοράσει κανείς, που σημαίνει 1.000 τετραγωνικά μέτρα που χτίζει το οικόπεδο επί 400 ευρώ ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο = 400.000 ευρώ είναι περίπου η τιμή του οικοπέδου και τα χρήματα που θα πάρουμε από την πώλησή του, στην αντιπαροχή όμως αν πάρουμε 25% αντί για 30% που ζητήσαμε τότε θα έχουμε 250 τετραγωνικά μέτρα που θα καρπωθούμε, επί 2.200 ευρώ ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο = 550.000 κατά την πώληση των διαμερισμάτων, έτσι η αντιπαροχή συμφέρει, ο χρόνος είναι περισσότερος για να πάρουμε τα χρήματά μας αλλά μπορούμε πάντοτε να πουλήσουμε το ένα από τα τρία διαμερίσματα που θα πάρουμε στα σχέδια και να πάρουμε λίγα λιγότερα χρήματα για αυτό το διαμέρισμα επειδή το πουλάμε από τα σχέδια αλλά τα δύο που θα μας απομείνουν για να πουλήσουμε σε πιο ολοκληρωμένο στάδιο θα μας δώσουν εισόδημα ίσως μεγαλύτερο από την πώληση του οικοπέδου, πάνω δηλαδή από τις 400.000 που θα πουλούσαμε το οικόπεδο εξ αρχής μόνο από τα δύο διαμερίσματα που θα απομείνουν αφού πουλήσουμε από τα σχέδια το πρώτο διαμέρισμα.

Κτίσμα προς κατεδάφιση

Επιπλέον των εξόδων του 10% που αναφέραμε παραπάνω υπάρχει και ένα ποσό επιπλέον των πάγιων εξόδων τυχόν άδειας κατεδάφισης και κατεδάφιση της τάξεως 50.000 και παραπάνω ανάλογα με το κτίσμα που υπάρχει στο οικόπεδο εφόσον υπάρχει κτίσμα.

Ιδεατό στερεό

Επιπλέον αυτών που αναλύσαμε ειδικότερα σε περιοχές που ο συντελεστής δόμησης είναι μεγάλος και ο δρόμος στενός υπάρχει περίπτωση το οικόπεδο να μην χτίζει όλα τα τετραγωνικά μέτρα που του επιτρέπει να χτίσει ο συντελεστής δόμησης, καλό είναι να απευθυνθούμε και στον μηχανικό μας επειδή το ιδεατό στερεό ή ο περιορισμός στο ύψος επί παραδείγματι να μην μας δίνει την δυνατότητα να χτίσουμε πάνω από τον 5ο όροφο ακόμη και στην περίπτωση που η περιοχή επιτρέπει 8όροφη οικοδομή, ή ο περιορισμός στο ύψος, όμως μπαίνουμε σε πολύ τεχνικά θέματα πλέον τα οποία εμφανίζονται κατά τον έλεγχο του οικοπέδου από τον μηχανικό και τον αρχιτέκτονα του ενδιαφερόμενου που θα το αγοράσει ή θα μας κάνει πρόταση για την αντιπαροχή του οικοπέδου.

Η αντιπαροχή συμφέρει

Με αυτά που εξηγήσαμε μπορούμε να καταλάβουμε ότι συμφέρει η αντιπαροχή σε κάθε περίπτωση, σας προτρέπουμε να δείτε όλες τις επιλογές που έχετε για την αξιοποίηση του οικοπέδου σας, επικοινωνήστε μαζί μας άμεσα για περισσότερες πληροφορίες.

Επικοινωνήστε μαζί μας μέσω Email είτε στο 2117500417